R, 30.10.2020

Ärikinnisvara läks kaubaks ligi kaks korda rohkem kui mullu

Tulevane moodne ärihoone.

FOTO: Capital Mill OÜ

Tänavu esimene poolaasta oli ärikinnisvara turul aktiivne, et mitte öelda rekordiline, kui visata pilk vaid investeeringute kogumahule, märgitakse Uus Maa Kinnisvarabüroo koostatud ülevaates.

«Tootmis- ja ärimaaga sooritatud ostu-müügitehingute hulk Harjumaal oli I poolaastal enam kui 180 miljonit eurot, mida on ligi kaks korda rohkem kui eelmise aasta samal ajal,» nentis Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade analüütik Igor Habal.

Investeeringuturu kõrval elavnes tema sõnul juba eelmisel aastal ehitussektor, mis hooneteks realiseerub suuremas mahus sel aastal. «Ehkki turuloogika järgi järgneb eluhoonete tõusule kasv ärikinnisvarasektoris, ei saa me sarnaselt elukondliku kinnisvaraga ka ärikinnisvara puhul buumist rääkida – nii anti Harjumaal äriotstarbelistes hoonetes I poolaastal kasutusse ligi 260 000 m² suletud netopinda ehk umbes sama palju kui 2012. aastal, aga vähem kui 2013. aastal,» rääkis ta.

Kaubanduspinnad

Arvestades sellega, et selliste ostukeskuste üüripindadel on vakants nullilähedane ning külastajatest ei paista puudust olevat, on paljud arendajad näinud võimalust sinna turule trügida. «Siiski ei tasu unustada, et pikas perspektiivis jääb väheneva rahvaarvu tingimustes jaemüügi kasv pigem mõõdukaks, mis tähendab, et sisuliselt jagatakse uute keskuste väljaarendamisel senine ostjaskond lihtsalt rohkemate kaupluste peale laiali. See tähendab omakorda väiksemaid kasumeid, langevaid üürihindu ning vakantsusriski,» rääkis Habal.

Mõnevõrra võib tema hinnangul neid ohte leevendada see, kui kaubanduskeskused suudaksid pakutava toote näol eristuda, ehk tooksid oma poodidesse tugeva brändituntusega kaubamärke, mis on kas vähe või mitte üldse esindatud ning rõhuksid erinevatele meelelahutusvõimalustele. Vastasel korral täituvad kaubanduskeskused uuesti samade kauplustega, mis lõppkokkuvõttes konkureerivad iseendaga.

Internetikaubanduse osakaalu jätkuva kasvu ning meelelahutus- ja toitlustuspindade suurenemise juures kaubanduskeskustes on suurima löögi alla sattunud vananenud kontseptsiooniga kaubanduskeskused, mis ei suuda ajaga kaasas käia ning seetõttu võivad olla määratud hääbumisele.

Büroopinnad

«Büroopindade turul toimuv meenutab metsa pärast suurt vihmasadu, mil isuäratavaid seeni tärkab küll palju, kuid kas kõigi jaoks jätkub vähemalt praegu noppijaid? A-klassi büroopindade suhtes on läinud hoogsaks arendamiseks, kohati on mõnedel projektidel spekulatiivsuse maik juures,» nentis Habal.

«Paremini on läinud pakkujatel, kes on saanud kiirelt majja mõne tuntud üürniku, tänu kellele on lihtsam tuua ülejäänud pindadele ka teisi üürnikke,» rääkis analüütik.

Praeguses situatsioonis tõstavad tema sõnul üürihinda vaid nende pindade omanikud, kelle majandussurutiseaegsed lepingud on lõppemas või kes on investeerinud hoonetesse, mille tulemusel on alanenud kommunaalkulud. Uute ja moodsate büroopindade pealetulek on löögi alla seadnud vanemate pindade omanikud, kes on sunnitud üürnike hoidmiseks oma pindadel tegema kompromisse hinna ja ruumiplaneerimise osas. Juba praegu on turul tekkinud olukord, kus vanemate pindade omanikul on keeruline suuremate kui 50 m² äripindade väljaüürimisega.

Tööstus- ja laopinnad

Tööstus- ja laopindade turul on võrreldes kaubandus- või büroopindadega olnud areng stabiilsem, kuigi ka siin on kohati tunda, et nõudlus ja pakkumine on saavutanud tasakaalu. Uusarenduste rajamine on koondunud olemasolevatesse tööstuspiirkondadesse, kus on plussideks väljakujunenud hästi toimiv infrastruktuur, klientide-koostööpartnerite lähedus, tööjõu kättesaadavus ja ligipääs.

«Populaarseimaks hoonetüübiks, mis on leidnud ka suurt nõudlust on nn stock-office tüüpi pinnad, mis võimaldavad ettevõtetel paindlike ruumilahenduste näol koondada ühe katuse alla lao- või tootmispinnad ning büroo- ja esindusruumid, lihtsustades seeläbi ettevõttesisest logistikat ja paindlikust liikumisel lao ja büroo vahel,» märkis Habal.  Sellised pinnad on üldjuhul väikesed, 300–600 m² suurused, mis lisaks tavapärastele tööstus- ja laopindade asukohanõuetele taotlevad ka head nähtavust, mistõttu on selliste arenduste rajamisel eelisseisus suuremad linnast välja viivate teede-äärsed piirkonnad. «Valdavalt ehitatakse seda tüüpi hooneid Tartu maantee äärde Mõigu ja Peetri tehnoparkidesse, millele pakuvad vastukaaluks konkurentsi mitmed Tallinna-sisesed arendused,» märkis Habal.

Tema hinnangul võib selliste projektide õnnestumisel näha uusi linnasiseseid arendusi, mis hakkavad tooni andma vanades tootmispiirkondades, tekitades omakorda vajaliku tõuke kogu piirkonna moderniseerumiseks. «Arvestades praegust tendentsi muuta vanad lao- või tootmispinnad büroodeks või muu otstarbega hooneteks, jääb seda tüüpi pindu üha vähemaks, kuid nõudlus nende pindade vastu pole vähenenud, nii on ka kesklinnas potentsiaali,» märkis ta. «See on aga tõstnud nende, tihti vananenud tehnosüsteemidega pindade hindu. Potentsiaalsetele investoritele võiks selline suundumus olla mõttekohaks, kuna sarnastele pindadele või laovõimalustega büroopindadele oleks kindlasti turunõudlust.»