Lugeja küsib: kuidas teha kindlaks, et ehitis on ebaseaduslik?

Ehitamine.

FOTO: SCANPIX

Lugeja soovis teada saada, kuidas kontrollitakse ehitise seaduslikkust.

Vastab jurist Martina Proosa, advokaadibüroo Teder, raamatu « Uus ehitusseadustik ja ehitamine» autor:

See, mida ebaseaduslikuks ehitiseks pidada, sõltub eeskätt küsimusest, mida soovitakse lahendada. Ebaseaduslik ehtis on lai mõiste. Ebaseaduslik ehitis võib olla nii õigusliku aluseta ehitatud ehitis kui ka omaniku loata võõrale maale ehitatud ehitis. Samuti ehitis, mis ei vasta ehitisele esitatud nõuetele. Mitmetes seadustes, sh asjaõigusseaduse rakendamise seaduses ja vanas ehitusseaduses, räägitakse õigusliku aluseta ehitisest. Ehitusseadustikus mainitakse ebaseaduslikku ehitamist.

Kui näiteks räägitakse ebaseadusliku ehitise lammutamisest või ehitisregistrisse kandmata ehitisest, siis peetakse selle all silmas ilma ehitusloa või kirjaliku nõusoleku või muu õigusliku aluseta ehitatud ehitist. Kuni 01.07.2015 võis kuni 20 m² ehitisealuse pinnaga väikeehitisi ehitada ilma ehitusloata ning kirjaliku nõusolekuta. Kuni 20 m² ehitisealuse pinnaga ehitiste ehitamisel detailplaneeringu koostamise kohustusega alal tuli kohalikku omavalitsust ehitamisest teavitada, muudel juhtudel puudus isegi teavitamiskohustus. Seega saab õigusliku aluseta ehitatud ehitiseks lugeda üksnes üle 20 m² ehitisealuse pinnaga ehitisi.

Seejuures tuleb aga arvestada, et ehitamise ajalugu on pikk ning dokumendid, mille alusel aegade vältel on ehitatud, on samuti aja jooksul muutunud. Seetõttu on seadustes ka mõned juhised ehitiste õiguspäraseks tunnistamise kohta. Näiteks, enne 01.04.1999 ehitatud tehnorajatised loetakse õiguspäraselt ehitatuks olenemata nende kohta käivate andmete puudumisest või puudulikkusest ehitisregistris. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduses käsitletakse aga ehitusloana enne 1991. aasta 1. novembrit koostatud ja kehtinud korras kinnitatud maa ostueesõigusega erastamist taotleva isiku elamu, suvila või aiamaja tüüpprojekti või enne nimetatud tähtpäeva koostatud ja kehtinud korras kinnitatud maa ostueesõigusega erastamist taotleva isiku elamu, suvila või aiamaja ehitusprojekti, kui ehitusloa väljaandmist ei ole võimalik tuvastada.

Ehitusseadustiku mõistes on ebaseaduslik ehitis õigusliku aluseta, sh ehitusloata või kirjaliku nõusolekuta ehitatud ehitis. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadusega pandi kohalikele omavalitsustele kohustus kontrollida ehitistregistrisse kandmata ehitisi ja selgitada välja nende ehitamise õiguslik alus.

Ehitisregistri andmete korrastamine on suunatud maapealsetele hoonetele. Seaduse koostajad on rõhutanud, et ehitisregistrisse tuleb kanda ehitusseadustiku jõustumise ajal kasutuses olevad ehitised.

Ehitiste kontrollimise eesmärgiks on seega kanda ehitisregistrisse sinna seni kandmata kasutuses olevad hooned ning kontrollida, kas ehitisregistrisse kantud ehitiste kohta on ehitisregistris kõik vajalikud dokumendid olemas. Esmakontroll toimub peamiselt ortofotodelt saadud andmete võrdlemisega olemasolevate ehitisregistri andmetega. Kui selgub, et olemasoleva ehitise kohta puuduvad ehitisregistris andmed, algatatakse vajadusel riiklik järelevalve, mille käigus selgitatakse välja ehitise andmed ja ehitamise asjaolud.

Kui kinnisasja omanik ei esita piisavaid tõendeid ehitamise aja kohta, eeldatakse, et ehitis on ehitatud pärast 01.01.2003, so ajavahemikus 01.01.2003 kuni 01.07.2015, mil jõustus uus ehitusseadustik. Tõenditeks sobivad kõik haldusmenetluse seaduses märgitud tõendeid, sh omaniku seletus, dokumentaalne tõend, asitõend, paikvaatlus, tunnistaja ütlus ning eksperdi arvamus.

Ehitamise kohta  saab rohkem lugeda Kinnisvarakooli raamatust «Uus ehitusseadustik ja ehitamine. Praktilised näpunäited uue seaduse rakendamisel.»