Tallinna Ülikooli mullune uuring «Tallinna elamispinnastsenaariumid ja «magamislinnaosade» tulevik» (koostajad Erik Terk ja Aado Keskpaik) vaatleb Eesti pealinna magalarajoonide tulevikku, vahendab EKÜL ajakiri Elamu. Millised tulevikustsenaariumid võiks oodata Mustamäe ja Lasnamäe korruselamuid?
Tallinn on saanud Nõukogude Eesti ajast pärandiks terved linnaosad, mis on hoonestatud valdavalt suurpaneelidest paljukorteriliste elamutega. Nt Lasnamäe ja Mustamäe linnaosades paiknes 2011. a rahvaloenduse andmeil 45% kogu Tallinna eluruumidest ja 43% rahvastikust. Suurpaneelelamud on ehitatud tugevate konstruktsioonidena, mis korraliku hooldamise puhul võivad enamikel juhtudel püsida veel aastakümneid. Probleem on selles, et siinse elukeskkonna moraalne vananemine on kiirem kui füüsiline vananemine. Kui see keskkond veel vastab praeguste elanike nõuetele, ei pruugi ta vastata järgmiste põlvkondade arusaamisele kvaliteetsetest elutingimustest.
Uuringu autorid on seisukohal, et vaid automaatse tururegulatsiooni kaudu pole võimalik edukalt tagada meie magalate elukeskkonna moderniseerumist. Et ei tekiks negatiivseid sotsiaalseid protsesse (linnaosade maine allakäiku, linnaosadevahelise ja -sisese segregatsiooni süvenemist jm), oleks vaja avaliku sektori jõulist sekkumist magalate tuleviku kujundamisse. Ideaalne oleks, kui seda saaks teha linna, riigi ja korteriomanike koostöös ning kaasata selleks vähemalt teatud ulatuses ka Euroopa Liidu vahendeid. Kuidas seda teha, ei saa otsustada ega ellu viia kiiresti, «magamislinnaosade» sobilik ümberkujundamine tuleviku jaoks ei saa olla projekt aastakümneks või paariks, pigem on ta Tallinna jaoks üks nn sajandi projektidest. Et see aga käivitada, on vaja võimalike variantide üle hakata tõsiselt arutama juba praegu.
Võimalikud tulevikustsenaariumid
Uuringu autorid on erinevate erialade ekspertide ja linnavalitsuse töötajatega toimunud arutelude tulemusena pannud kirja kolm stsenaariumit tinglike nimetustega «Uus parem linn», «Ida-Berliini stsenaarium» ja «Suu sekki mööda», tuues igaühe puhul välja nii tugevad kui nõrgad küljed. Neist esimene stsenaarium, mille alusideid propageeris mõned aastad tagasi Tallinna visiooninõukoja liige, endine linnapea, praeguseks meie hulgast lahkunud Hardo Aasmäe seisneb «magamislinnaosade» hoonete, eriti just vanemate mikrorajoonide hoonete lammutamises ja uuesti ülesehitamises. Teine stsenaarium kasutab mitmeid momente Berliini kogemusest. Olemasolevad «karbid» valdavalt säilitatakse, toimub hoonete kompleksne renoveerimine tänapäevase massrenoveerimistehnoloogia abil. Kolmas stsenaarium kujutab endast nn jätkustsenaariumit, mida on täiendatud mõningate ideedega hoonetevahelise ruumi kvaliteedi tõstmise osas. Hoonetes endis toimuvasse avalik sektor selle stsenaariumi puhul eriti ei sekkuks.
• Stsenaariumi sisu: hoonete lammutamine ja uuesti ülesehitamine valdavalt endistes asukohtades koos hoonetevahelise ruumi kvaliteedi tõstmisega.
• Eeldab manööverpindade ehitamist elanike vahepealseks majutamiseks.
• Linnaosade uuendamise toetamiseks pikaajalist laenu võimaldava fondi loomine linnade ja riigi ühisrahastusel, olulist rolli mängib ka ELi finantstoetus.
• Põhiline toetusviis lisaks soodsa pikaajalise laenu võimaldamisele ka laenuintresside tasumine korteriomanike eest.
Plussid
• Õnnestumise korral peaks pikaajalisest perspektiivist hinnates andma parema tulemuse: uued majad vastavad paremini praegusaegsetele ja tuleviku nõudmistele, ka pakutavate korteriplaneeringute variantide hulk saab olla suurem.
• Võimalused muuta «mägesid» mitmekesisemaks on suuremad kui järgmisena kirjeldatava stsenaariumi puhul, saab mõnevõrra enam varieerida korruselisusega, hoonetevahelise ruumiga, võimalik, et ka eri hinnaklassis hoonetega.
• Teoreetiliselt saab projekti siduda mingis ulatuses kesklinna tihendamise ülesandega, osa «mägede» lammutatud hoonete asemele saab vastava suurusega elamispinna ehitada üles kesklinna vabadel territooriumidel. Selle võimaluse kasutamine suuremas mastaabis tähendaks aga jõukamate inimeste väljaliikumise soodustamist «mägedelt», kuna kesklinna piirkonnas on maa hind kallim (lisaks ka ehituslike tüüplahenduste, mis peaksid võimaldama odavamat hinda, kasutamine peaks seal olema piiratum). Sotsiaalseid probleeme see ei lahendaks, pigem vastupidi.
Miinused
• Uute «karpide» ehitamise vajaduse tõttu renoveerimisest märgatavalt kallim kui järgmisena kirjeldatud stsenaariumis, see tähendab elanike suuremat laenukoormust. Tõenäoliselt ei suuda ka avalik sektor niisugust kallimat projekti samas ulatuses toetada (intresside kogumaht on suurem). Probleemiks on ka lisanduvad täiendkulud seoses manööverpinna väljaehitamisega, sõltumata sellest, kas need panna avaliku sektori või elanike õlgadele.
• Raske saavutada nii ühistute kui üksikisikute nõusolekut.
• Kui suur arv uuestiehitatavate majade elanikest soovib programmist väljuda, peab fond nende korterid ära ostma, selle alla võib pikaks ajaks kinni jääda suur osa fondi raha (kui ei õnnestu nende arvel uutes majades tekkivaid kortereid kohe müüa, vaid tuleb anda rendile).
• Võib tekkida turu tasakaalustamatus: kallite programmi raames uuesti ehitatud korterite osas on ülepakkumine, nn programmivälistele odavamatele pindadele, kuhu tahavad liikuda need, kes programmitingimustega liituda ei saa või ei taha, jällegi alapakkumine.
• Läbiviimine järgmise stsenaariumiga võrreldes keerukam, tülikam, ka sõltuvus tururiskidest suurem.
• Kuna eeldatavasti märkimisväärne osa elanikest programmiga ei nõustu ja valib korteri müügi fondile ning inimesed teevad suures diapasoonis erinevaid otsuseid oma korteri ümberehitamise kohta, siis nõrgeneb ühistu kui fondiga läbi rääkiva institutsiooni positsioon. Tal on raske rääkida ühistu üldsuse nimel kas või hoonetevahelise ruumi küsimustes. Suur osa inimesi ju vaheldub, ei ole teada, mida nemad hoonetevaheliselt ruumilt soovivad (hinna ja kvaliteedi suhte küsimus jne).
• Üldistusena: suurem paindlikkus ja mitmekesisus saavutatakse suurema keerukuse ja suuremate riskide hinnaga.
• Oht, et ei suudeta programmi saada piisaval arvul nõusolevaid ühistuid ja mis eriti oluline, laiemaid elamukomplekse, et kindlustada ehitajatele vajalik tööfront ja mastaabiefekt. Neis tingimustes on raske sõlmida inimestele sobiva mõõduka maksumusega lepinguid ehitamiseks, inimeste laenusummad suurenevad. Seetõttu nõrgenevad programmiga ühinemise motiivid.
• Stsenaariumi sisu: linnaosa hoonete kompleksne renoveerimine olemasolevate «karpide» säilitamisega ja hoonetevahelise ruumi kvaliteedi tõstmisega.
• Stsenaariumi eelduseks on niisuguse renoveerimistehnoloogia loomine, mille puhul elanikud ei pea renoveerimise ajal pikaks ajaks korterist välja kolima.
• Renoveerimise käigus saab toimuda nii hoonete üldkasutatavate ruumide kui korterite planeeringute muutmine, kuid seda mõlemal juhul vaid piiratud arvu tüüplahendite raames.
• Kompleksse renoveerimise täispakett, mis sisaldab erinevaid töid, kaasa arvatud korteriplaneeringute muutmine ja siseviimistlus. Korteriomanikul on õigus piirduda vaid paketi kohustusliku osaga, mis on seotud maja kui terviku funktsioneerimise kvaliteedi tõstmise ja maja väljanägemisega.
• Hoonetevahelise ruumi korraldamise projekt koostatakse koos ühistuga ning maksimaalselt ühistu poolt kokkulepitud soove arvestades. Avalik sektor kannab osa hoonetevahelise ruumi kvaliteedi tõstmise kuludest.
• Renoveerimise rahastamiseks sarnaselt eelmise stsenaariumiga pikaajalist soodsat laenu võimaldava fondi loomine linna ja riigi poolse finantseerimise ühendamisel. Eeldatakse ka ELi jätkuvate hoonete energiatõhususe tõstmise toetuste ühendamise võimalust üldprogrammi.
• Põhiline toetusviis: lisaks pikaajalise laenu võimaluse loomisele korteriomanikele tasub valdava osa laenuintressidest fond. Lisaks hoonetevahelise ruumi kvaliteedi tõstmise kulude osaline katmine.
Plussid
• Võrreldes eelmise stsenaariumiga suhteliselt ökonoomne, võib eeldada, et vastab pikaajalise krediteerimise puhul enamiku «mägede» elanike laenuvõtmise võimalustele.
• Annab peaaegu samasuguse kommunaalkulude kokkuhoiu kui uute hoonete rajamise puhul, kuna energia kokkuhoiu võimalused on «karpide» säilitamisel samad.
• Võimaldab parandada nii hoonete väljanägemist kui tõsta hoonetevahelise ruumi kvaliteeti, aitab vältida linnaruumi ebaühtlast olukorda, kus uuendatud hooned ja ruumiosad jäävad pikka aega vaheldumisi allakäivatega.
• Ei nõua inimeste pikaajalist ümberpaigutamist ja sellega seotud suuri kulutusi manööverpindade väljaehitamiseks.
• Suhteliselt ühistegevusesõbralik stsenaarium, seda just hoonetevahelise ruumi kasutamise osas.
• Võib mõneti vähendada varanduslikest erinevustest tingitud vastuolusid ühiskonnas, tõsta pikemas perspektiivis sotsiaalset stabiilsust.
• Kuna kallist ja töömahukat projekteerimist on vähem, siis on protsessi läbiviimine lihtsam ja kiirem.
• Tervikuna annab lootust, et linnaosade uuendamisprotsess ei pruugi jääda venima pikkadeks aastakümneteks või üldse ajas määratlematuks.
• Mitmete variantidega (lammutamine-uuestiehitamine, minek hajalinnastumisele) võrreldes keskkonnasõbralikum.
Miinused
• Linnaosade mitmekesistamise võimalused on selles stsenaariumis küllalt piiratud. Säilib valdavalt endisega sarnane tihelielamise keskkond, valdavalt sama korruselisusega.
• Võimalused varieerida erinevate korteriplaneeringutega on väiksemad kui hoonete uuesti ülesehitamise puhul.
• Piirangud, mis tulenevad praeguste «karpide» säilitamisest, seda nii hoonete üldkasutatavate ruumide kui hoonetevahelise ruumi radikaalse ümberkorraldamise seisukohalt vaadates.
• Kui leidub palju korteriomanikke, kes ei taha programmiga kaasa minna, ja kui sel juhul ei ole avalikul sektoril kohustust nende korterid välja osta, võib see tekitada ajutisi sotsiaalseid pingeid.
• Stsenaarium on suuresti hädavariant, aga otstarbekas juhul, kui laiaulatuslikku kompleksse renoveerimise programmi pole võimalik rahalistel või mingitel muudel põhjustel käivitada.
• Eeldus on, et ELi abi hoonete energiatõhususe tõstmisele jätkub vähemalt esialgu praegusega võrreldavas mahus.
• Linn koondab oma tegevuse «mägede» kaasajastamisel valdavalt hoonetevahelise ruumi kvaliteedi tõstmisele, nõukogudeaegsete hoonetega tegelemine pole selle stsenaariumi realiseerumisel jõukohane.
Kui raha on vähe, siis seda enam on vaja aktiveerida inimesi. Selleks koolitab Tallinn kriitilise hulga noori sotsiaaltöö entusiaste, kes võetakse ametisse Lasnamäe ja Mustamäe linnaosavalitsuste juures. See loob eeldused, et need inimesed leiavad hea kontakti «magamislinnaosade» elanike hulgas olevate aktivistidega, eriti noorema põlvkonnaga. Võib arvata, et juba mõne aastaga suudetakse genereerida koos elanikega hulk uusi ideid linnaosade välisilme, rekreatsioonivõimaluste ja elamismugavuste parandamiseks ja saavutada edu ka nende elluviimisel. Kui on tunda, et linn algatusi toetab, võib protsess hoogustuda.
Antud stsenaariumis on piiratud võimalused olemasolevate hoonete asendamiseks uute ja atraktiivsematega, et selle kaudu linnaosa hoonestust mitmekesistada ja üldpilti parandada. Ka väikese arvu uute juurdeehitatavate hoonete kaudu on aga võimalik pilti natuke parandada. Mõnedes piirkondades tihendatakse olemasolevat hoonestust kõrgema kvaliteediga hoonetega. Soodustatakse uute kortermajade rajamist arendajate poolt nii magamislinnaosade sisse kui servadesse. See võimaldab pakkuda konkurentsivõimelist elukohta võrreldes uusarendustega mujal linnas või linna taga. Lasnamäel saab elukeskkonna mitmekesistamiseks võtta uute hoonete rajamiseks kasutusele praegusi tühermaid. Uute atraktiivsemate hoonete lisandumine kas või väikeses mahus tugevdab usku linnaosa tulevikku ja tõstab ka teiste lähedalasuvate asumite maa turuväärtust. Uued majad meelitavad jõukamaid elanikke ja ennetavad linnaosadevahelise segregatsiooni süvenemist.
Aktiivse ja läbimõeldud tegevuse puhul on võimalik hoonetevahelise ruumi kvaliteeti tõsta. Lasnamäel saab olema ka enam rohelust. Keskkonna korrastatus jääb siiski küllalt kaootiliseks ja ebaühtlaseks, seda sõltuvalt ühistute aktiivsusest ja võimalustest. Põhiprobleemiks on aga hooned. Ehkki küllalt suures osas nõukogudeaegsetest hoonetest on viidud EL rahade toel suuremas või väiksemas mahus läbi energiasäästualaseid töid, on hakkajamad inimesed linnavalitsuse poolt algatatud projektide alusel sättinud ümber ka korteriplaneeringuid, terviklikku renoveerimist aga lõviosas hoonetes toimunud ei ole.
Nõukogudeaegsed hooned jäävad selle stsenaariumi puhul nii välimuselt väsinuteks kui elamismugavustelt üha enam maha nüüdisaegseks peetavast elustandardist. Elukeskkonna suhtes nõudlikud inimesed neis linnaosades eriti elada ei taha. Tõsi, nii Mustamäel kui Lasnamäel on ka populaarseid piirkondi, mille suhtes see ei kehti: Mustamäel teaduspargi lähedane elurajoon, Lasnamäel Pae pargi ümbrus ja nn Kumu klindipealne (Valge tänav), süveneb linnaosasisene segregatsioon.
Linna jõupingutused, kui need on suunatud ainult hoonetevahelise ruumi kvaliteedi tõstmisele, ei toeta aga nõukogudeaegsete hoonete muutmist uutele nõuetele vastavaks, saavad olla vaid kompensatoorse iseloomuga, aidata pidurdada elukeskkonna allakäiku ja hoida ära nn getostumist linnaosade raskemates piirkondades, mitte aga muuta olukorda tervikuna paremuse suunas.
Stsenaariumi loogika viib tõenäoliselt ka vaatamata tehtavatele pingutustele vaadeldavate linnaosade, välja arvatud üksikud kitsad piirkonnad neis, muutumisele tulevikus suhteliselt väheatraktiivseteks elukeskkondadeks, mis saavad arvestada eelkõige materiaalselt vähemkindlustatud elanikega ja mille puhul investeerimismotiivid elukeskkonna parandamiseks ka kaugemas tulevikus on nõrgad.
Käesolevas aruandes esitatud stsenaariumivariandid nõuaksid tõenäoliselt täiendavat arutamist, n-ö läbimängimist ja täpsustamist otsuselangetajate tasandil, kuid teatud järeldusi saab teha ka temaatika praeguse läbitöötatuse astme juures. Nõukogudeaegsete paljukorruseliste linnaosade muutmine selliseks, et nad oleksid inimeste kõrgenevatele nõudmistele vastavad ja piisavalt atraktiivsed ka perioodil 2040+, teiste sõnadega järgmiste elanike põlvkondade jaoks, on strateegilisest vaatekohast hinnates väga oluline, aga raskesti lahendatav ülesanne.
See eeldab piisavalt suure finantsressursi koondamist, kompleksset ja koordineeritud tegutsemist küllalt pika perioodi jooksul. Küsimus ei ole mitte ainult seadusmuudatuste teostamises, mis teeks korterite eraomanduse tingimustes taolise koordineeritud programmi alustamise üldse võimalikuks, vaid on palju laiem. Normaalse tulemuse saavutamine taolise ülesande puhul eeldab usaldust ühiskonnas, teatud kindlustunnet ja koostöömeelt. Palju sõltub ka sellest, kui veenva programmi ja seda realiseerida suutva institutsionaalse mehhanismi suudavad algatajad välja pakkuda.
Uuendatavate linnaosade elanikud peavad tajuma, et see programm on neile kasulik ja et nad ei jää selle käigus hätta, Eesti elanikkond tervikuna aga olema veendunud, et programm ei lähe avalikule sektorile vastuvõetamatult kalliks. Eelistatavalt peaks taoline programm olema ka n-ö isetäpsustuv, et korrigeerida ennast protsessi käigus arvestades uut informatsiooni uute tehnoloogiliste võimaluste, muutuva majandusliku situatsiooni ja inimeste muutuvate elukeskkonna alaste eelistuste ja hoiakute suhtes.
See, et vaatluse all olevate hoonete füüsiline vastupidavus on osutunud eeldatavast pikemaks ja et vahepeal on teostatud hoonete soojapidavuse tõstmisele suunatud töid võib tekitada petliku illusiooni, et «magamislinnaosade» probleem võib laheneda iseenesest, detsentraliseeritud ühistute tasandil tehtavate üksteisest isoleeritud otsuste ja tegevuste kaudu. Järgmiste põlvkondade jaoks sobilikku elukeskkonda võib praegustes «magamislinnaosades» sel juhul mitte tekkida ja mõnekümne aasta pärast võib Tallinnal olla seetõttu kaelas ülimalt keerukas probleem.
