Kas oksjonilt ostetud kodu on hea investeering või mõttetu võlg? (1)

Miks ja kuidas satub kinnisvara sundmüüki?

Arco Vara analüütiku Mihkel Eliste sõnul on sundmüügis olev kinnisvara enamasti seatud mõne laenukohustuse tagatiseks. Olukorras, kus aga isik ei suuda laenu tagasi maksta, pannakse vara lõpuks hüpoteegi ehk laenukohustuse tagamiseks sundmüüki.

Teine levinud põhjus on Eliste sõnul see, kus korteriomanik ei tasu kommunaalarveid. Kui ühistu annab korteriomaniku lõpuks kohtusse ja kohtuotsus jõustub, suunatakse kommunaalarvete võlgnevustega korter enampakkumisele. «Enamasti on kommunaalarvete tasumata jätmisel täitemenetlused alustatud umbes 3000 eurost, kuid esineb ka väiksema ja oluliselt kõrgema summaga juhtumeid,» rääkis Eliste.

Peamiselt on kommunaalarvete tasumata jätmise lõpptulemusena korterid enampakkumistele jõudnud Ida-Virumaal.

Kuidas sundmüügis olevat kinnisvara osta saab?

Analüütiku sõnul enampakkumiste tingimustes enamasti otseselt piiranguid ei ole ja oksjonitel saavad kinnisvara osta kõik inimesed (muidugi vastavalt Eestis kehtivates seadustes sätestatud juhtudele - kõik ei saa kinnisvaratehinguid iseseisvalt teha või kõik isikud ei või teatud tüüpi kinnisvara Eestis soetada).

«Enampakkumised on kas suulised, kirjalikud või elektroonilised,» rääkis Eliste. Analüütiku sõnul tuleb enamasti end enampakkumistele ennetavalt osalema registreerida ja seejärel kanda tagatisraha, mis on tavaliselt kümme protsenti alghinnast.  «Eestis on võrdlemisi vähe levinud enampakkumised, kus osalemiseks küsitakse osalustasu,» arvas mees.

Kui isik sooritab enampakkumisel kõrgeima pakkumise, tuleb teatud aja möödudes kanda ülejäänud summa kohtutäiturile (enampakkumisi viivad Eestis läbi veel pankrotihaldurid, RMK, Maa-amet, RKAS, maavalitsused, KOVd jne). Kohtutäituri väljakuulutatud enampakkumise raames ei tule vara uuel omanikul minna notarisse, tasuda tuleb ainuüksi riigilõiv omaniku muutmiseks kinnistusraamatus.

Kas see on seda väärt?

Enampakkumised ei pruugi lõppeda aga sugugi nii lõbusalt, kui esialgu loodetakse. Nii mõnelgi korteril või majal võib olla oma varjukülg.

«Kui vara on koormatud hüpoteegiga, mis ei kuulu enampakkumise tulemusena kustutamisele, tuleb tasuda laenujääk, mille suurust aga enamasti vara osta sooviv isik ei saa teada. See tähendab, et maksimaalne tasutav summa on seatud hüpoteegi summa,» rääkis Eliste.

Samuti võib olla vara koormatud rendi- või üürilepingutega, mille tulemusena ei pruugi valdus uuele omanikule üle minna. «Vaidlused kohtus võivad kesta aastaid, enne kui vara üle seaduslik valdus kätte saadakse. Või siis ei ole endine omanik lihtsalt nõus välja kolima, mille tulemusena tuleb algatada väljatõstmine.» See on Eliste arvates uue omaniku jaoks aga jällegi ajaline ja rahaline kulu.

Miinuseks võib veel pidada seda, et varal võib olla lisakohustusi, millest enampakkumisel osalenud isik ei ole ennast teavitanud, nt kommunaalarvete võlgnevus korteriühistu ees. Samuti ei pruugi olla enampakkumistel oleva vara seisukord selline, nagu eeldatakse – varal võivad olla varjatud puudused, mis ilmnevad alles hiljem (nt kahjustunud konstruktsioonid).

Kuigi tegemist on üsna riskantsete tehingutega, on nii mõnelgi kinnisvarainvestoril enampakkumistel mitmeid kordi vedanud. Kui kõik läheb nii nagu loodetud, võib korraliku võlgadeta korteri või maja saada endale turuhinnast tunduvalt soodsama hinnaga.