Notar: kaasomandis kinnisvara puhul tuleb olla ettevaatlik

Kinnisvaraturul sobilikku maatükki, kodu või äripinda otsides võib leida müügiobjekte, mis kuuluvad korraga mitmele isikule. Kui üks asi kuulub üheaegselt mitmele isikule mõttelistes osades, on tegu kaasomandiga. Tallinna notar Reeli Eelmets selgitab, mida peaks kaasomandis kinnisvara ostmise kohta teadma.

Vara võib kuuluda kaasomandisse erinevatelt põhjustel. Mõnikord pole kaasomanikud pidanud vajalikuks kaasomandis oleva vara reaalosadeks jagamist, näiteks pole olnud aega või viitsimist suurt maatükki mitmeks kinnistuks vormistada. Mõnel juhul pole vara reaalosadeks jagamine aga lubatud, olgu siis maakorralduslikest või muudest nõuetest tulenevalt. Kinnistusraamatu kandes väljendub igale omanikule kuuluva kaasomandisa suurus numbriliselt kaasomaniku nime järele kirjutatud murdosa suurusena.

Kaasomandisse kuuluva vara omandamisel peab ostja olema valmis tulevikus arvestama kõigi teiste kaasomanikega, sest kaasomanikel on kinnisasja suhtes samaväärsed õigused. Kõiki kaasomandiga seotud olulisemaid küsimusi saab lahendada üksnes sellise  kaasomanike kokkuleppega, millega on nõus kõik kaasomanikud. Mida rohkem on kaasomanikke, seda keerukam on kokkuleppeid sõlmida. Mõnikord ei jõutagi kõiki rahuldava lahenduseni ja sellisel juhul tuleb pöörduda kohtusse.

Mis on kasutuskord?

Kaasomanike kasutuskorra kokkuleppega saab kirja panna, milliseid ruume ehitises või millist maatüki osa võib kasutada konkreetne isik ja millised ruumid ja maatüki osad on kaaskasutuses. Näiteks võib kokku leppida, et eramaja esimest korrust ja eesaeda kasutab üks pere, teist korrust ja tagaaeda teine pere ning kelder ja saun on ühises kasutuses. Kaasomanike kasutuskorras pannakse täpselt kirja, millist ja kui suurt osa kaasomanik ühisest asjast kasutada võib ja selle vara osa suurus ei pea olema otseses sõltuvuses kaasomanikule ühises asjas kuuluva mõttelise osa suurusega. Samuti saab kokku leppida, milliseid kulutusi tehakse ühise asja korrashoiuks, säilitamiseks või parendamiseks ning muudes kaasomanikele olulistes küsimustes.

Korteriomanditeks jagatud kinnistu puhul tuleb kasutuskorra kokkuleppega kokku leppida näiteks krundil olevate parkimiskohtade kasutuses. Tavapärase ühise asja valdamise ja kasutamise piiridesse jäävaid küsimusi võib otsustada ka kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega.

Suusõnaline, kirjalik, notariaalne?

Kinnisasja kasutuskorra kokkulepet ei pea tingimata sõlmima kirjalikus või notariaalses vormis ning pole haruldane, et ühist asja kasutatakse väljakujunenud tava järgi. Näiteks on vanade kortermajade keldriboksid enamasti kaasomandis ja igaüks kasutab seda boksi, mida ta on alati kasutanud, mõtlemata, et naabril oleks sellele täpselt samasugune õigus. Ühise asja kasutamine väljakujunenud tava järgi on levinud ka olukorras, kus kaasomanikud on omavahel sugulussidemetes või kaasomand on tekkinud pärimise teel. Enamasti omavahelised kokkulepped toimivad, aga arvestada tuleb asjaoluga, et kinnistusraamatusse kandmata kaasomanike kokkulepped ei ole uue kaasomaniku jaoks järgimiseks kohustuslikud. Nii võib tekkida olukord, kus kaasomanike vahetumisel ei aktsepteeri uued omanikud varasemaid kokkuleppeid. Sellist olukorda aitab kõige paremini vältida notariaalselt  sõlmitud kokkulepe, mille alusel kantakse kinnistusraamatusse märkus.

Seega on kaasomandis oleva vara ostmisel alati mõistlik uurida, kas vara kasutuskorra kokkulepe on sõlmitud ja kas selle kohta on tehtud märkus kinnistusraamatusse. Sellise märkuse olemasolul on kinnistustoimikuga tutvudes lihtne leida kasutuskorra aluseks olevat lepingut ja vaadata, milliste konkreetsete ruumide ja maatüki kasutusõiguse ostja kaasomandiosa ostes saab ning otsustada, kas selline kasutuskord on vastuvõetav.

Ka kinnisvara omandamiseks laenu andvad pangad peavad reeglina väga oluliseks, et kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe kohta on kantud märkus kinnistusraamatusse. Laenu saamisel võib saada takistuseks, kui sellist kokkulepet ei nähtu. Kui notariaalset kokkulepet pole sõlmitud ja kinnistusraamatusse märget kantud, tuleks ostjal kinnistu kaasomandit soetades nõuda, et müüja korraldaks kasutuskorra kokkuleppimise hiljemaks samaaegselt müügilepingu sõlmimisega.

Kaasomandis oleva kinnisvara ostmisel tuleb arvestada ka sellega, et kui on soov hiljem enda kasutuses olevat vara ümber ehitada või laiendada, siis mõttelise osa suurus seeläbi suuremaks ei muutu.

Kaasomandis oleva ühise asja korrashoidmisel kehtib põhimõte, et kui kulutuste osas pole kaasomanike kokkulepet, võib kulutusi teinud kaasomanik nõuda teistelt kaasomanikelt üksnes nende kulude hüvitamist, mis on tehtud ühise asja säilitamiseks. Sellisteks tegevusteks loetakse näiteks vett läbi laskva katuse parandamist, aga mitte uue katuse paigaldamist.

Ostueesõigus

Igal kaasomanikul on õigus oma kaasomandi mõttelist osa vabalt müüa, kuid kaasomanikel on ostueesõigus. Erandiks on juhud kui müüakse teisele kaasomanikule, oma alanejatele (lapsed, lapselapsed) või ülenejatele (vanemad, vanavanemad) sugulastele või abikaasale. Ostueesõigust pole ka korteriomanditeks jagatud elamus korteriomandi müümisel. Kuna tegemist on lepingujärgse ostueesõigusega, pole vajadust enne müügilepingu sõlmimist teistelt kaasomanikelt müügilepingu sõlmimiseks nõusolekut küsida.

Seadus kohustab aga müüjat ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust ning  ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama ka müügilepingu.

Kuna ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul pärast eelnimetatud teate saamist, on müügilepingust ja selle tingimustest teada saamise ajahetk väga oluline. Ostueesõigust omavale isikule peab sõlmitud lepingust teatama viisil, mis võimaldaks hiljem teatamise aega ja fakti vaidluse korral tõendada. Eriti oluline on ostueesõigust omava isiku kohene teavitamine olukorras, kus kinnisvara hind tõuseb, sest ostueesõigust omav isik saab vara omandada täpselt sama hinnaga ja samadel tingimustel kui need olid kokku lepitud ostja ja müüja vahelises lepingus.

Ostueesõiguse teostamiseks saab kaasomanik müüdud asja ostja käest välja nõuda. Ostja saab sel juhul muidugi tagasi ostuhinna, kuid teiste kantud kulude, näiteks riigilõivude, notaritasude, maakleritasude hüvitamist ostja ostueesõigust teostanud isikult nõuda ei saa. Muidugi võivad vara müüv kaasomanik ja ostja ostu-müügilepingus omavahel kokku leppida, kelle kanda jäävad kulud, kui kaasomanik ostueesõigust kasutab.

Küsi lisainfot

Kolmapäeval, 1. novembril kell 14-17 ootavad kõik Eesti notaribürood oma maakonna inimesi külla. Tänavusel avatud uste päeval keskendutakse kinnisvaratehingutele. Huvilised on oodatud küsima, mida kinnisvara ostes või müües peaks teadma, samuti arutama alles paberil või kasutusloata kinnisvara ostmise, järelmaksu, hüpoteegi olemuse ja varjatud puudustega seotud küsimusi. Notaribüroode uksed on avatud kõigis Eesti maakonnakeskustes, aga ka mitmes teises linnas, näiteks Räpinas, Elvas, Keilas, Narvas ja Sillamäel.