Kõigi aegade kõrgeimad kinnisvarahinnad ostjat ei heiduta

Habal ütles teisipäeval toimunud pressikonverentsil, et viimase kümne aastaga on kontrastid Eesti kinnisvaraturul muutunud märksa teravamaks võrreldes varasema kümnendiga. «Viimaseid aastaid on iseloomustanud mõõdukalt tugev hinnakasv, kuid kindlasti on piirkondi, mis on jäänud hinnatõusust puutumata ja kus areng on seisma jäänud. Neis piirkondades pole uusarendusi. Eelmisel kümnendil oli see pilt oluliselt kirjum,» nentis Habal. 

Kinnisvarahindade kasv püsib Habali sõnul peamiselt palgatõusu toel ning hindade langust ta praegu tulemas ei näe. «Vaadates turuaktiivsust, siis teevad inimesed oste isegi vaatamata kõrgele hinnale, ja viivitamist on vähe. Hinnad on saavutanud kõigi aegade kõige kõrgema taseme. Kui eelmise buumi ajal tõusid hinnad Tallinnas 1500-1600 euro kanti ruutmeetri kohta ning mediaanhind oli üle kogu Eesti 1100-1200 eurot, siis 2019 oli see ligi 1400 eurot ning aasta viimasel kuul, mis on tavaliselt kõige aktiivsem, oli mediaanhind Tallinnas üle 2000 euro, keskmiselt isegi 2100. Peab ütlema, et seda tõusuruumi on veel,» ütles analüütik.

Tallinn jätkab kasvamist

Tehingute maht pole aga Habali sõnul eriti suurenenud ning püsib stabiilsena, mis näitab tema hinnangul, et mitmes piirkonnas on saavutatud tehingute lagi. «Siin võib vaadata demograafiliste muudatuste poole. Me näeme, et 20-24-aastaste arv Eestis väheneb ja need inimesed hakkavad viie kuni kümne aasta pärast tegema kinnisvaraostu otsuseid,» lausus ta, lisades, et see võib viia lähiaastatel nõudluse vähenemiseni. «20-24-aastaste arv on viimase kümnendiga langenud 100 000 pealt 65 000 peale.»

Samas jätkab Tallinna elanike arv Habali sõnul kasvamist. «Tallinnas kasvatab rahvaarvu piiriülene ränne. Piirisisest rännet vaadates Tallinna rahvaarv väheneb. Noored tulevad küll Tallinnasse, aga kes siin juba pikemalt on elanud, liiguvad Tallina lähivaldadesse. Asemele tulevad Soomest naasvad inimesed ja samuti võõrtööjõud. Me ei tea, kas see trend jätkub, aga pigem on näha, et linnastumine on ikka üldine ja globaalne trend,» rääkis analüütik.

«Tallinnas on hinnatõus eriti kiire ja seda on mõjutanud uusarenduste väga suur osakaal, mis püsib kusagil 30 protsendi juures. Me näeme ka uusarenduse turul, et tegelikult seal enam suurt hüpet ei ole – see hüpe toimus 2014–2016. Samas hinnakasvu ruumi jagub. Uusarenduste keskmist pakkumishinda võetakse täna küll ilma parkimiskoha ja panipaigata, kuid koos nendega on see juba ligikaudu 2800 eurot,» ütles Habal.  

Turul teevad ilma uusarendused

Uusarenduste tehinguhind on Habali sõnul praegu 2300-2400 euro kandis – kui arvestada ka allahindlusi, mida uusarenduse turul on järelturuga võrreldes vähem. «Kasvuruumi või niiöelda õhku on veel 10, äärmisel juhul 15 protsenti. Tõenäoliselt hinnad sellel aastal nii palju ei kasva ja koos allahindlustega jääb kasv 5-8 protsendi vahele ehk tõenäoliselt näeme mediaanhinda üle 2000 euro ruutmeetri kohta,» lisas ta.

Järelturg on seisnud Habali hinnangul 2013. aastast paigal ja tehingute arvu on mõjutanud eelkõige uusarendusturg. «Keskmiselt tehakse järelturul viimastel aastatel 3000 tehingut aastas – me näeme, et üha enam on muutunud võimaluse korral esmaseks eelistuseks uusarendus. Suuri muutusi me selles vallas ei prognoosi. Küll aga näeme, et pakkumiste arv on viimaste kvartalitega uusarenduses vähenenud ja see on kiirendanud keskmise hinna kasvu.»

Ülepakkumiste lainet Habal hetkel ei näe. «Pigem seda, et turg on aktiivne, inimesed ostavad ja allahindlusi tehakse vähe. Pakkumiste ja tehingute vahe on pea olematu, enamasti mõni protsent. Sama seis on ka järelturul, kus pakkumis-tehinguhinna vahe on parimal juhul kusagil viie protsendi ringis,» lausus ta.

«See näitab, et suurt spekulatiivsust pole, turg on terve, aktiivne ja tulevik peaks samuti suhteliselt stabiilne olema. Muidugi võib tulla suuri geopoliitilisi sündmusi, mis võivad turgu mõjutada, aga hetkel paistab, et laenuturg on terve, tarbijate enesekindlus stabiilne ja väga kõrged kinnisvarahinnad pole ostjaid eemale peletanud,» lisas Habal.