Üürituru telgitagused: kas eriolukord annab õiguse nõuda üürisumma vähendamist?

Õigusabiplatvormi HUGO.legal jurist Merike Roosileht leiab, et tegu on pigem pooltevahelise kokkuleppega.

«Võlaõigusseadus ei näe otseselt ette võimalust üüri vähendamiseks seoses vääramatu jõuga. VÕS paragrahv 103 lõike 1 kohaselt on kohustuse rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Üldjuhul vääramatuks jõuks loetakse eelkõige asjaolusid, mis ei allu lepingupoole kontrollile, näiteks loodusjõud, streik, muudatused seadusandluses, sõda,» loetles ta näiteid.

Roosileht soovitab esmalt üle vaadata, mida ütleb poolte vahel sõlmitud üürileping vääramatu jõu esinemise kohta. Sageli on üürilepingus kokku lepitud, et lepingust tulenevate kohustuste mittetäitmist või täitmisega viivitamist ei loeta lepingu rikkumiseks, kui selle põhjuseks on vääramatust jõust (force majeure) tulenevad asjaolud.

Kui aga lepingus ei ole sätestatud vääramatu jõu esinemist, tuleb tema sõnul lähtuda VÕS paragrahvist 103. Kui vääramatu jõu mõju on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil vääramatu jõud kohustuse täitmist takistas.

Praegusel ajal puudub kohtupraktika pandeemia kui vääramatu jõu kohta, mis vabastaks üürniku kohustuse täitmisest. Lisaks tuleb üürisuhetes arvestada, et senise kohtupraktika kohaselt ei ole rahaliste kohustuste puhul rikkumine vabandatav.

Kui võlgnik on aga oma kohustust rikkunud, siis on võlausaldajal VÕS paragrahv 105 kohaselt, sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda.

«Seega, kui üürnik soovib tugineda vääramatule jõule, siis peab ta sellest koheselt teavitama ka üürileandjat ja vastavalt sellele saab üürileandja otsustada. Mõistlikkusest tulenevalt, arvestades antud eriolukorda pandeemia tõttu, on üürileandjal mõistlik poolte kokkuleppel üüri alandada eriolukorra perioodiks, rääkis Roosileht.

Mõlemal osapoolel tuleks lähtuda hea usu põhimõttest ja mitte oma õigusi kuritarvitada. Mõstlik on teha koostööd ja üle elada eriolukord ning jätkata üürisuhet. Üürileandja peab aga silmas pidama, et antud olukorras ei pruugi ta leida uut üürnikku sama üüritasuga.

«Üürilepingu ülesütlemisel võib üürileandjal endal tekkida suurem kahju kui üüri alandamisel, sest ülesütlemisel tuleb tal endal hakata tasuma kõrvalkulusid ja otsida uus üürnik,» lisas Roosileht.