HEAD AJAD EI KESTA IGAVESTI ⟩ Majandusanalüütik: kinnisvarasektor saadab segaseid signaale

Grandioossed plaanid elamuehituses

Lugedes ekspertide ja analüütikute viimaste kuude arvamusi kinnisvarasturu tuleviku kohta, leiab vaatenurkasid seinast-seina. Üks ennustab pikka ja vinduvat kriisi, teine hoogsa kasvu jätkumist. Argumente jagub mõlemal poolel, sest ka sektori arenguid kirjeldav statistika saadab välja vastakaid signaale. Kes oleks suutnud näiteks ennustada, et koroonakevadel, kui ehitusmaht kukkus 8 protsenti ja riigi majandus oli tervikuna 7 protsenti languses, annab ehitus vastupidiselt tugeva positiivse panuse SKP kasvu?

Vastuolud ei piirdu sellega. Ettevõtete kindlustunnet mõõtvad konjunktuuriuuringud näitavad, et pärast kevadist vabalangust on kõigi sektorite optimism tuleviku suhtes kiirelt paranenud. Kõige kasinam on kindlustunde taastumine aga ehituses, mis viitaks justkui sellele, et sektori ettevõtjatel pole midagi head oodata.

Seda üllatavam oli värske statistika ehituslubade kohta, mille põhjal anti kolmandas kvartalis välja ehituslubasid 263 000 ruutmeetri eluruumide ehituseks. Tegemist on buumijärgse ajastu rekordiga – viimati olid ehitusplaanid nii grandioossed 2007. aastal.

Tõele au andes ei ole tegemist siiski koroona ajal sündinud pompoossete plaanidega. Ehitusloa menetlusprotsess võtab kohalikus omavalitsuses keskmiselt 6-9 kuud, tihti kauemgi. Lisades siia veel projekteerimisele kulunud aja, sündis kinnisvaraarendaja reaalne otsus asi ette võtta juba vähemalt 2019. aasta alguses. Ilmselt andis kevadine vaikelu ametnikele võimaluse hoopis pooleli olevad toimikud lõpuni menetleda. Omaette küsimus on, kas värske ehitusluba nüüd ka päriselt töösse antakse. Vähemasti suuremate arendajate puhul näib julgust uusi projekte ette võtta veel jätkuvat. Kui kriisi alguses peatus töö nii mõnelgi objektil, siis nüüd on kraanad ja segumasinad taas ametis.

Arendusi kerkib, ostjaid jätkub – aga kui kauaks?

Uutele elamispindadele anti kasutuslubasid selle aasta III kvartalis välja 9 protsenti rohkem kui samal ajal mullu. Vaatamata tublile kasvule pole kuulda, et uusarendusi kliendipuudus kimbutaks. Viimast peegeldab ka kodulaenustatistika. Kui kriisi alguses kukkus uute kodulaenude väljastamine kordades, siis viimastel kuudel on maht praktiliselt taastunud. Konjunktuuriuuringute põhjal oli nende majapidamiste arv, kes kaaluvad kodu soetamist või ehitust kahanenud marginaalselt, mulluselt 12 protsendilt 10 protsendini. Jätkuvat nõudlust kinnitab ka kinnisvarahindade edasine kasv. Kuigi hinnakasv on varasemaga võrreldes veidi pidurdunud, tõusis korterite keskmine ruutmeetrihind III kvartalis mullu sama ajaga võrreldes 3,8 protsenti, mida ei saa kindlasti tagasihoidlikuks pidada.

Head ajad ei kesta igavesti

Kuigi viimased aastad on olnud majanduslikult väga edukad, on peamine põhjus kinnisvaraturu senise aktiivsuse taga demograafia. Parimasse kodu­ostmisikka jõudis 1980ndate lõpu väga arvukas põlvkond, kus aastas nägi ilmavalgust 25 000 last. Kuid juba täna on tipp ületatud ja esimest kodu on soetamas pigem 1990ndate alguses sündinud noored. Kui taasiseseisvumisel küündis sündide arv veel 20 000 lähedale, siis 1994. aastaks kahanes see 14 000, kümnendi teises pooles lausa 12 000. Seega on juba paari lähema aasta jooksul oodata suurt kukkumist peamises kliendisegmendis. Kuigi uusarenduste kortereid soetavad ehk veidi vanemad ja jõukamad inimesed, mõjutab ka neid paratamatult võimalus oma senisest kodust lahti saada.